火车北站内的地铁文化墙上，展示了地铁的建设历程和光辉节点。 本报记者 张彤 摄
地铁4号线、6号线二期开通之际，记者采访了全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行、叶檀财经楼市学院、易居研究院智库中心、盘古智库、克而瑞等分析机构，以及昆明本地的专家和观察人士，听听这样一条颇具分量的线路将为昆明的城市发展、市民生活出行、沿线房价产生哪些影响？
最明显的就是加强呈贡新区与主城老城区的联系，各城市区域间的联系将更加紧密。
戴德梁行华西区董事总经理张裕鹏：4号线开通后，昆明市地铁初步成网，不仅扩大城区可达性，扩大城市规模，促进城市精明增长，而且对于昆明市加速打造成为面向南亚、东南亚的国际中心城市将带来极大促进作用。同时，便捷的城市也将吸引周边国家投资置业，促进昆明市在国家“一带一路”倡议中辐射南亚东南亚国家的作用。地铁4号线以及未来昆明市规划的整个轨道交通网络，将加速整个城市甚至整个区域的发展，加速昆明对外开放水平，使得昆明市愈加成为我国面向南亚东南亚的一张名片。
随着昆明的地铁逐渐成网，“地铁时代”来临，整个城市品质和能级将得到提升。但对比发达城市，昆明的轨道交通才刚起步阶段，骨架路网还在搭建中，处于客流培育期；地铁逐渐成网，其影响力逐渐显现。从直接影响看，轨道交通客流分担明显，为地面交通承担了大量的替代客流；同时提升了城市轨道交通网络整体服务水平，提高城市公共交通运行效率；从城市区域间的关系来看，东西和南北的骨架线路搭建以后，加快了城区四个方向的交通联系，其中最明显的就是加强呈贡新区与主城老城区的联系，各城市区域间的联系将更加紧密。
地铁建设是个长周期多节点的过程，不一定非是通车的时候影响房价。
叶檀财经楼市学院院长、央视财经评论员薛建雄：地铁本身就是服务城市建设的重要载体，通地铁的地方表明是政府规划重点发展的核心或外围配套生活区域。对于一些已建成区，地铁开通可能影响不大；而未建成区域通地铁则会加快人口导入和促进周边商业等配套完善，会带动两端配套区域房价补涨。
“地铁一响，黄金万两”指的是长期价值。地铁沿线楼盘可能在地铁规划期就涨或到通车几年周边完善后才涨，地铁建设是个长周期多节点的过程，不一定非是通车的时候影响房价。实际上，房价涨跌还是跟城市经济产业建设的大周期和国家政策调控的反周期有关。
目前，4号线通车，昆明楼市就处于高位盘整期，一些前期涨幅太多或高开的楼盘还可能会降价促销。但远郊低价楼盘和市中心前期在卖的一些低价楼盘可能会被涨。如果其中部分楼盘在4号线沿线，可能有涨有跌的表现差异就比较大。
交通的通达性更好，这也能够带来更多的市场机遇。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：对于昆明地铁房来说，其本身居住价值在提升，是符合美好居住生活导向的。换句话说，此类住房往往会受到市场的认可，购房者认购的意愿也更强，相关项目的销售也会更加强劲。4号线的开通，直接影响就在于4号线沿线的各个区域和板块有较好的升值空间。另外很关键的一点是，4号线贯彻了昆明市区各个行政区，应该说串起了各类轨交资源，真正使得昆明的地铁网络建立了起来，所以交通的通达性更加好，这也能够带来更多的市场机遇，包括周边的土地开发、地铁站点的商圈形成等，这都是值得期待的。
需要注意的是，昆明市场过去比较热，当前房住不炒也在继续落实，所以在地铁开通的前后，要防范各类炒作的现象，要真正让地铁开通的优势惠及到普通购房者身上，让购房者能够真正享受地铁开通带来的便捷，同时相关房价也能够保持稳定。
未来，将明显提升整个市场的综合价值。
盘古智库高级研究员江瀚：地铁房本身的价值是整个市场上房地产的宏观经济所影响的，所以地铁线路是一个房地产综合价值。
短期来看，地铁房对于房地产升值的影响不会那么明显，但是从长期来看，未来将明显提升整个市场的综合价值。对昆明来说，地铁对于未来的发展有着非常重要的意义，对于缓解整个交通的压力，带动整个城市经济的增长，包括提升经济效率都有着非常大的积极作用，而且地铁是一个正向效应很高的产业，对房地产市场的影响是长期而潜移默化的，不是短期的影响。
对于普通的市民来看，地铁的更多和更加丰富，必然会带动整个城市生活便利程度的提升，市民的获得感和满足感也一定会更高。
开通后的影响主要会体现在二手房的交易速度和出租租金水平。
昆明楼市主编陈欣：按照昆明地铁1号线和2号线沿线附近的200多个二手房小区的对比，可以发现0.5km范围内的整体住房价格比0.5-1.0km范围的住房价格高3%左右，0.5-1km比1-1.5km范围的住房价格高出4%左右，超过1.5km以上，住房价格其实跟2km以上变化不明显。
开通后的影响主要会体现在二手房的交易速度和出租租金水平。有数据显示，2019年昆明地铁全年总体客运量为21409万人次，排名全国第17位，同时轨道交通仅占整个综合客运量的19%。而像北上广深，地铁占客运量甚至在50%左右，这些城市中每天出行的人中，超过一半的比例在坐地铁。这说明昆明距离真正的地铁城市还有很大一段距离，这也导致在普通二手房交易中，地铁的溢价不是那么明显。未来随着昆明的地铁线路越来越多，地铁房还将有进一步的潜力和发展。
助推形成符合市场预期的新商圈和新空间具有重要支撑作用。
云南省城乡规划协会副秘书长、高级工程师郭凯峰：客观来看，昆明地铁建设成效是有目共睹的，地铁为市民和旅客带来的便利也是不言而喻的，即将开通的昆明地铁4号线有效丰富了当前昆明地铁网络体系，对省会昆明进一步增强城市片区的可达性、机动性，扩大公共交通辐射和覆盖半径，助推形成符合市场预期的新商圈和新空间具有重要支撑作用。
同时需要关注的是，随着城市地铁网络体系的深度完善，地铁所带来的规模经济效应和资源配置演变，也应促使非沿线地区加快适应性调整步伐，如加强片区功能更新、增加城市公园绿地、完善社区配套设施、提升街区文化内涵等，避免在高质量发展进程中形成隐性的城市“失落空间”。
长远来看，地铁盘涨价的概率要比普通楼盘大。
昆明独立房地产观察人士姜国君：就昆明的地铁盘来看，目前正迎来三个契机，一是行业更加关注产品和市场，二是九、十月份销售节点的到来，三是地铁4号线即将投入初期运营。特别是地铁4号线带热了沿线一些在建在售项目，且相关热度还在上升。市场上曾传出一些楼盘欲借地铁等噱头涨价，但迫于经济大环境压力、房企自身资金问题等诸多因素，相信地铁盘也不敢太过任性，价格在短、中期内仍将趋于平稳。不过长远来看，地铁盘涨价的概率要比普通楼盘大。
对土地利用、城市空间布局的形成以及一定范围内各种地产都会产生影响。
克而瑞昆明：相较于发达城市，昆明离心型城市已初步成熟，城市集群的概念已经形成，地铁增加了出行的便利性。随之而来的就是人才吸附型城市的不断扩容。对普通市民来说，上下班时间更加可控，更加精准。随着地铁线网的富裕，普通市民可以享受更便捷的出行条件，进出城更方便，大大缩短与城市边缘区域的交通成本。
从地产层面看，它的建成对土地利用、城市空间布局的形成以及一定范围内各种地产都会产生影响，例如，对商业带来更多人流客流，盘活市场，一定程度上缓解商业营运难的问题；对住宅类物业，交通的便捷，增加持有物业的租金收益价值，增强物业投资属性。（春城晚报 记者张勇）
